潘石屹变脸记

一双有中国特色的小眼睛扣上一副有老潘特色的小眼镜，这就是潘石屹最有神的表象配置。

和老潘打交道有5、6年了，老潘的面相终日是嬉皮笑脸状，这种状态似乎很对不起房地产这个关乎“国计民生”的行业。所以，有人将潘石屹定义为“娱乐地产明星”，更有甚者直接说他是“小丑”。但甭管怎么称呼，在京城乃至整个中国房地产圈，老潘都是毋庸置疑的大腕级人物。大腕不仅体现于公司和项目，还体现在言论上，老潘说句话，也许整个地产行业都要仔细琢磨琢磨……

就和他一成不变的行头一样，潘石屹的固执也是出了名的，从论战任志强到唱衰“囤地模式”，潘石屹认准一个“真理”就坚守到底。但是进入2008年，潘石屹话语不断，却一再“自相矛盾”——从年初到三月中旬，坚决不赞同王石的“拐点论”，高唱“北京楼市的春天”就要到来；但三月底突然提出“百日剧变论”，四月抛出“速动比率”舌战，“楼市的春天”恍惚提前进入“冬天”；但是到了7月，“楼市见底论”又让“冬天”戛然而止……这半年，潘石屹的观点逆转之快直追最近一直“失语”的“地产带头大哥”王石，“变脸”似乎成了潘石屹的绝招。

变脸之一：从没有“拐点”到“百日剧变”

事件回放：年初，“地产带头大哥”王石“一不小心”说了句“拐点”，招来地产商一堆“板砖”，潘石屹也在其中。此事最终以王石承认“失语”告终，中国楼市继续走在高价高利润的“康庄大道”上；三个月后，潘石屹突然“变脸”，明言房地产行业面临着内外交困，即将迎来“百日剧变”，和王石一样，砸向潘石屹的“板砖”也数不胜数。

为什么会有“百日剧变”

2008年3月底，“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”这就是“百日剧变”的最初言论，潘石屹的这番话顿时给房地产及银行业带来巨大震动。

震动的原因是老潘一反嬉皮笑脸所描绘的严肃而残酷的未来，即房地产业面临洗牌危机。

当时，在接受笔者采访时，潘石屹认为支持“百日剧变”的依据有三方面。一是2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，亦即收入都用来买土地，花钱太多，入不敷出，整个行业总体处于资金紧张状态；二是美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市步伐，房地产行业在国际资本市场上的融资能力大打折扣；三是中国政府实行从紧的货币政策。

其时，潘石屹认为“钱”的因素将在“百日剧变”里起到非常关键的作用，当然，这在年初的一些宏观调控政策里就已经显现。

2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院过于促进节约集约用地的通知》，这是一纸专门针对囤积土地的利刃。该《通知》规定，对闲置土地、特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

与此同时，银行存款的准备金率在经过多次提高之后，市场上的资金更少了，银行尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款也基本告停。进入2008年之后，“找钱”确实成为很多开发商的头疼之事，在美国次贷危机和国际资本市场不景气的双料影响下，不少原本寄望于上市筹钱的开发商也偃旗息鼓、另谋“钱途”。

银行的大门不再向开发商们敞开，资本市场的IPO融资大门关闭，开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空——潘石屹所谓“百日剧变”的预言，似乎正在被一个接一个无情的事实所验证。

变脸背后的争论

潘石屹“百日剧变论”的核心是“房地产行业重新洗牌”、“中小房地产企业面临被兼并”和“过度囤地造成资金紧张”。有不愿意透露姓名的京城知名媒体记者对笔者表示，老潘的这些言论很可能是为自己牟利的一种手段，尤其是SOHO中国香港上市之后，口袋里揣了大量现金的潘石屹“站着说话不腰疼”，以危言耸听之势给银行施加压力，以挤压其它房地产企业的资金来源。

城北某房地产企业的销售经理也对笔者表示，潘石屹“百日剧变论”是对自己拿地政策的反思。虽然SOHO中国资金充裕，但潘石屹奉行“不囤地”的拿地政策让其手中没有多少后继发展的资本，“百日剧变论”拿“囤地”和《国务院过于促进节约集约用地的通知》来说事，很有些警告中小房地产企业“贪多嚼不烂”的意味，也不排除老潘希望借机从中小房地产企业回购廉价“二手”土地的企图。

事实是，此次“变脸”之后，老潘的确因为市场的窘境获得了不错的收益，他与多家地产公司进行过接触，也收到了来自全国的项目邀约。针对这些非议，潘石屹对笔者表示，他发表这些看法是“无私的”，是为更好的梳理清楚目前房地产市场的现实，并希望主观的看法能对行业克服困难提供借鉴。说这番话时，老潘很严肃。

变脸之二：“速动比率”剑指上市公司

事件回放：四月中旬，在“百日剧变论”还在延续的时候，老潘的“速动比率论”又震惊“江湖”。应该说“百日剧变论”还是给房地产大企业留了面子，因为该论断主要针对中小房地产企业，但是“速动比率论”的话题就很有些 “大小通吃”的意味了，因为这次老潘的“板砖”拍的是上市公司。老潘和他的同事在研究了很多上市房企的财务指标后，得出一个结论——“危险”！

“速动比率”怎么就危险了

“速动比率”是一个经济参数，指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力。速动比率越低，说明企业的资金链条就越紧张，一般情况下，企业的速动比率在1至2之间是合理的。

不记得最初是哪个媒体如此评价潘石屹——老潘是个很有娱乐精神的人，他不仅娱乐自己，也娱乐别人。这话如果放在关于“速动比率论”的舌战上，那就应该换成老潘是个很有研究精神的人，他不仅研究自己，也研究别人。“速动比率论”的数据就是老潘针对别人的研究。

“速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩的风险考验。”这是潘石屹针对万科、首创、保利等一批上市公司做出的结论。根据潘石屹的研究结果，目前世茂的速动比率为0.7、万通为0.6、中粮为0.5、万科0.4、保利则低至0.3……老潘的研究表明，包括中国地产老大“万科”在内的众多上市公司都存在资金问题。为了迎合自己的说法，潘石屹又炮制了一份各大地产公司的资产负债报告，报告显示，大部分公司资产负债率都比较高，其中富力地产达到了惊人的146％。

同期，在SOHO中国提供给笔者的一份数据里显示：SOHO中国的速动比率为1.99，负债率8.3%，并拥有超过150亿的资金。老潘也在不同场合高调宣示，要尽快将手头的钱花出去，要尽可能高的提高负债率，这让很多缺钱的开发商恨得牙痒痒。

与“不拐论”和“百日剧变论”不同的是，“速动比率论”更多的是引起了消费者的关注，业内人士尤其是被“点名”的地产大佬并没有过多评论。中信证券地产部副总裁段海瑞对笔者坦言，“一个简单的数据并不能成为判断上市公司资金充足与否的唯一依据，年报更能真实反映财务状况。”

变脸意在何为？

“速动比率论”的核心是一个企业的综合竞争势力，是项目之外的开发商类比。说白了，是把诸如万科、万通、保利等地产大佬放到显微镜下进行对比，当然，对比的对象就是SOHO中国。结果？数据说明了一切！

链家地产总经理左晖对笔者表示，“速动比率论”可以看作是老潘自我宣传的一个升级版本。从SOHO中国的销售客户群来看，其接近一半的购买群体来自北京周边的山西、内蒙等非北京地区，如何在这些非北京地区扩大SOHO中国的影响力无疑是老潘需要考虑的，于是拿万科、万通等这些在全国范围内具有足够影响力的房地产企业“说事”就成了事半功倍的途径。

另外，SOHO中国“足不出户”，所有的项目都集中在北京，和万科等全国遍地开花的开发商不存在根本竞争，这也是在“速动比率论”面世之后没引发大规模论战的重要原因。

不过随后的日子里，包括造就了中国第一首富的广东碧桂园等上市企业先后暴露资金困境，“速动比率论”的现实意义开始凸显。

变脸之三：突然之间“楼市见底论”

事件回放：“百日剧变”正在按照老潘的预想那样进行，虽然还没达到“兼并”、“重组”的程度，但很多中小地产企业已经停止了项目开发，资金的缺口成为整个地产圈残酷的现实。7月10日，在还有半个月左右的时间即将进入“百日”时，老潘突然表示——现在已经是房地产最困难的时候，“不会更坏了，风雨过后总是阳光”。这就是所谓的“楼市见底论”。

楼市真的“见底”了吗？

年初坚决反对王石的“拐点论”，连续几个月也还都高擎着“剧变”、“危险”的大旗，可一转眼就转换阵营，投靠到“敌方”的战线摇旗呐喊，这种变化来得实在太快。

对此，老潘说自己是“通过了解市场的信息不断修正自己的观点”，虽然经历了若干危机，但“中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。”他还为“见底”设定了一个前提——管理层为房地产金融政策松绑，政府需要“救市”。

“房地产正在遭遇‘严冬’，我们需要潘石屹给点‘阳光’。”这是城北回龙观某项目一位营销总监的原话。在他看来，北京楼市正在遭遇一场风暴级的困境，如果像老潘这样的地产大佬也说丧气话，那可能很多地产企业就真的见不到“阳光”了。所以，老潘应该从整个产业领域出发，给“圈里人”多打气。

开发商需要打气，但给开发商打了气的老潘这次并没讨到好处，尤其是在北大教授徐滇庆刚刚因房价打赌道歉之后，舆论几乎众口一词的对其进行讨伐。“恶意误导市场”、“忽悠”、“违背人民意愿”等口诛笔伐时常见诸报端。

市场也没有迎合老潘的观点。笔者通过北京房地产交易网的数据发现，连续几个月全国商品房的成交量和成交价格都呈下降趋势，老百姓的观望态势前所未有的坚决；去年曾经疯狂出现的“地王”已经成为历史，流拍现象倒是成为频繁发生的事情；深圳等地甚至出现“房奴”断供等现象，虽然事后证明该事件有夸大嫌疑，但“资不抵贷”已初现苗头；笔者对北京若干个新开发的项目进行采访时发现，大多数项目已经停止了新盘的销售，目前的工作只是进行前期尾盘的收尾工作，这一方面是受奥运会的影响，另一方面也是应对购买力不足的消极反应……房地产的“底”仍旧深不可测，所谓的“阳光”并没有显现的迹象。

被迫变脸？

坊间传言，其实老潘的“见底”是被迫的。有人透露，老潘在“百日剧变论”之后曾被某领导“点名”，其唱衰楼市的论调也遭到行业内的巨大压力，因此才被迫叛变“百日”突然“见底”。在最近一次博鳌房地产论坛中，全国工商联房地产商会会长聂梅生也不点名地对有些开发商“唱衰楼市”的做法表示了不满，但是否有所针对就不得而知了。

也有人将“见底”看作是项目炒作的一部分，因为7月10日抛出“楼市见底论”之后仅仅两天，老潘麾下的一个新产品——三里屯SOHO就取得了预售许可证，一周后，该项目取得了47.7亿元人民币的销售成绩，每平方米成交均价达到44300元。有学者在批判“楼市见底论”时说，“从创建SOHO中国的第一天，（潘石屹）就誓把眼球经济下的公关元素作为潘氏市场推广智慧的引爆点。”如果从这一层面分析，那么老潘这次的营销战略又成功了，虽然这次“变脸”有些突然，但也算得上“华丽转身”。

不过按理说，老潘的房子卖得很火，手里不缺钱，也没有负债压力，这还一个劲的呼吁“救市”、“金融松绑”就有些让人费解了，如果解释只有两点：要么是关心“同行业的穷哥们”，要么是真的受到了外界压力。

在“楼市见底论”后，潘石屹遭到了前所未有的抨击。“为了迎合利益，他还会接着‘变脸’”，有业内人士如此评价老潘。果不其然，7月30日，老潘要为老家甘肃天水的中小学校援建星级厕所的消息再次成为媒体关注的焦点，老潘的设想是在每所学校都建设“国际前卫的高标准”厕所，以解决当地1800多所学校、50多万学生的“方便”问题。在解释初衷时，潘石屹认为，通过建设国际前卫的高标准厕所，能够培育学生讲卫生、讲文明的良好生活习惯。一位不愿意透露姓名的开发商则很不以为然，“天水的学校最需要高级厕所？我看不是！学校里最重要的设施是厕所？所有人都知道不是！老潘如果不是为了炒作，那不妨降低标准，建一些卫生实用的厕所，把钱省下来，多为天水的学校办些实事。”

潘石屹应该也能看到这些争论，但他仍旧我行我素。但不能否认，潘石屹的不少言论都很有建设性，当然，今年的言论也并非一无是处，只是观点的转换过于迅捷，让人看起来有些目不暇接，这是基于老潘自己所说的“通过了解市场的信息不断修正自己的观点”，还是为了“迎合利益”的“变脸”，也许只有老潘自己知道了。